Bán nhà duy nhất nhưng không được miễn thuế năm 2020

Chỉ bán một căn nhà duy nhất tại phường Tân Định nhưng gần năm tháng nay hồ sơ tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) của bà Ngô Ngọc Ba lại bị ách tại Chi cục Thuế quận 1 (Tp.HCM).

Ngày 21/5/2013, bà Ba được UBND quận 1 cấp giấy chủ quyền căn nhà thuộc hai thửa đất có diện tích 699,7 m2. Ngày 17/6/2013, bà Ba ký hợp đồng bán toàn bộ nhà, đất cho ông H. với giá 65 tỉ đồng. Bà Ba kê khai thuế, cam kết đây là căn nhà duy nhất và đề nghị Chi cục Thuế quận 1 miễn thuế TNCN theo khoản 2 Điều 4 Luật Thuế TNCN. Tuy nhiên, Chi cục Thuế quận 1 không chấp thuận mà chờ Cục Thuế Tp.HCM chỉ đạo. Bởi lẽ theo chi cục này, căn nhà thì duy nhất nhưng đất lại là hai thửa hợp thành, tức không phải là thửa đất duy nhất theo quy định miễn thuế nêu trên.

Bán nhà duy nhất nhưng không được miễn thuế năm 2020 2

Theo Thông tư 84/2008 và nay là Thông tư 111/2013 của Bộ Tài chính, thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, đất ở trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam được miễn thuế TNCN. Cá nhân có nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất theo quy định này là cá nhân chỉ có quyền sở hữu nhà ở duy nhất hoặc chỉ có quyền sử dụng một thửa đất duy nhất, kể cả trường hợp trên thửa đất đó đã hoặc chưa được xây dựng nhà.

Hiện Cục Thuế Tp.HCM chưa trả lời Chi cục Thuế quận 1. Ngày 4/7/2013, Cục này gửi văn bản xin ý kiến của Tổng cục Thuế. Trong văn bản, Cục Thuế cũng nêu quan điểm xử lý là “Trường hợp cá nhân chuyển nhượng bất động sản đã có giấy chứng nhận mà trên giấy này chỉ ghi địa chỉ một căn nhà nhưng thuộc hai thửa đất thì vẫn được xác định là nhà ở, đất ở duy nhất để được miễn thuế TNCN”. Đến nay, Tổng cục Thuế vẫn chưa có văn bản phản hồi.


Luật sư TRẦN CÔNG LY TAO, Phó chủ nhiệm Đoàn Luật sư Tp.HCM:


Quy định đã rõ nên có thể giải quyết ngay


Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam được Luật Thuế TNCN xác định là thu nhập được miễn thuế.


Trong văn bản hướng dẫn thực hiện, tuy Thông tư 84/2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị định 100/2008 (có hiệu lực trong trường hợp của bà Ngô Ngọc Ba ở quận 1) không chi tiết và khó khăn bằng Thông tư 111/2013 hướng dẫn Nghị định 65/2013 nhưng tại thời điểm này các cơ quan thuế ở Tp.HCM vẫn có thể xem xét để giải quyết miễn thuế cho bà Ba mà không cần chờ chỉ đạo của Tổng cục Thuế.


Ngoài việc ràng buộc thêm điều kiện được miễn thuế (như có quyền sở hữu, sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày; phải chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở) thì Thông tư 111 chỉ dẫn rất rõ cách xác định thế nào là nhà ở, đất ở duy nhất. Cụ thể, tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó); việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.


Như vậy, đối với trường hợp của bà Ba, tại thời điểm bán nhà bà chỉ có một căn nhà duy nhất thông qua một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở duy nhất thì bà đương nhiên được miễn thuế TNCN. Cơ quan thuế không cần và cũng không nên truy xét dưới căn nhà duy nhất đó là một hay hai thửa đất vì các nghị định và thông tư không hề yêu cầu.


Từng thua kiện do không miễn thuế


Mới đây, trong phiên xử phúc thẩm, TAND Tp.HCM đã tuyên bà Nguyễn Thị Ánh Ngọc thắng kiện Chi cục Thuế quận 3 vì cơ quan này thu thuế TNCN khi bà chuyển nhượng một căn nhà duy nhất.


Bà Ngọc là chủ sở hữu căn nhà số 13-13bis Kỳ Đồng, phường 9, quận 3. Tháng 10/2011, ngay sau khi được UBND quận 3 cấp giấy chứng nhận thì bà ký hợp đồng bán nhà cho một ngân hàng với giá 289 tỉ đồng. Bà Ngọc đề nghị Chi cục Thuế quận 3 miễn thuế TNCN vì đây là căn nhà duy nhất của bà (có giấy tờ để chứng minh). Tuy nhiên, Chi cục Thuế quận 3 vẫn thu thuế là 5,78 tỉ đồng với thuế suất 2% với lý do “Giấy chứng nhận cấp cho bà Ngọc ghi nhận mục đích sử dụng đất là “đất sản xuất, kinh doanh” nên không thuộc diện miễn thuế”. Bà Ngọc đã đề nghị Tổng cục Thuế xem xét lại việc thu thuế này vì theo bà “trước đó các giấy tờ đều ghi là đất ở, nhà ở”.


Trong khi Tổng cục Thuế chưa có ý kiến thì Chi cục Thuế quận 3 lại yêu cầu bà Ngọc nộp thuế TNCN bổ sung 60,84 tỉ đồng (thuế suất 25% vì xác định được giá mua và giá bán) theo đề nghị của Cơ quan Kiểm toán Nhà nước. Không đồng ý với thông báo này, bà Ngọc đã kiện cơ quan thuế ra TAND quận 3.


Tháng 4/2013, TAND quận 3 xử tuyên hủy thông báo của Chi cục Thuế quận 3 về việc yêu cầu bà Ngọc nộp bổ sung hơn 60 tỉ đồng. Chi cục Thuế quận 3 kháng cáo. Tuy nhiên, TAND Tp.HCM đã sửa án sơ thẩm, xử cho Chi cục Thuế quận 3 thua kiện vì đó là căn nhà duy nhất nên khi chuyển nhượng bà Ngọc được miễn thuế.