Giải quyết linh hoạt trong việc cấp sổ đỏ năm 2020

Trong năm 2014, Tp.HCM đề ra kế hoạch hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận (GCN) Quyền sử dụng đất cho các cư dân trên địa bàn. Tuy nhiên, hiện nay còn nhiều hồ sơ nhà, đất không đủ điều kiện cấp GCN.

Cụ thể, theo thông tin từ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố (TP) thì hiện trên địa bàn còn 130 nghìn hồ sơ nhà, đất không đủ điều kiện cấp GCN quyền sử dụng do không có đủ các loại giấy tờ hợp pháp theo quy định hiện hành. Trong đó, khoảng gần 30% số trường hợp mua bán nhà đất theo giấy viết tay nên không có đủ giấy tờ hợp lệ theo quy định. Đây đang là vấn đề gây khó khăn cho các cơ quan chức năng của TP lẫn người dân.

Có thể thấy, trong việc giao dịch, mua bán nhà đất theo kiểu trao tay, có loại nguồn gốc nhà đất không hợp lệ, hoặc là đất lấn chiếm, hoặc là đất nông nghiệp chưa chuyển đổi mục đích và loại có nguồn gốc hợp lệ là suất tái định cư được người dân trao đổi bằng giấy viết tay vì TP cấm việc mua đi, bán lại suất tái định cư. Như vậy, để giải quyết vấn đề cấp GCN cho loại nhà đất viết tay, các cơ quan chức năng TP cần lưu tâm giải quyết cho các trường hợp mua suất tái định cư bằng giấy viết tay. Vì xét cho cùng, nguồn gốc nhà đất của họ là hoàn toàn hợp lệ, chỉ có hành vi mua bán là chưa hợp lệ mà thôi. Cần phải thống nhất quan điểm này để tháo gỡ bớt một phần khó khăn, vướng mắc cho người dân và cả các cơ quan chức năng TP trong việc cấp GCN. Hiện tại, nhiều trường hợp mua suất tái định cư của những người bị di dời trong khi thực hiện các dự án lớn của TP, mặc dù đã mười mấy năm vẫn chưa được cấp giấy chủ quyền nhà, đất. Do UBND các quận, huyện dựa vào quy định người tái định cư không được bán nhà tái định cư của TP để không cấp GCN.

Được biết, Sở Tài nguyên và Môi trường TP đã đề xuất UBND thành phố chỉ đạo UBND các quận, huyện cấp GCN cho các trường hợp này.

Vì theo quy định hiện hành, trường hợp chuyển nhượng nhà, đất bằng giấy viết tay trước thời điểm 1/7/2004 nay đang sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch thì được cấp GCN nhà, đất cho người đang sử dụng.

Ảnh minh họa
Ảnh minh họa

Tuy nhiên, khó khăn hơn cả là có khoảng 27% trong số gần 130 nghìn trường hợp nhà, đất chưa đủ điều kiện cấp GCN theo quy định hiện hành lại nằm ở mốc sau ngày 1/7-/2004. Để giải quyết vấn đề này, lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường TP cũng đã đề xuất là đối với những trường hợp mua nhà, sử dụng ổn định gần mười năm nay, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch nhưng vẫn chưa được cấp giấy chủ quyền nhà, đất thì Nhà nước nên cấp giấy chủ quyền cho những trường hợp trên. Quan điểm này đang được các quận, huyện đồng tình. Việc triển khai thực hiện không hề dễ. Vì Luật Đất đai hiện tại chỉ xem xét cấp GCN cho trường hợp mua bán bằng giấy viết tay trước ngày 1/6/2004, còn sau thời điểm này thì chưa đề cập việc xử lý ra sao. Bên cạnh đó, Nghị định 105/2009 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định phạt 200.000 đồng đến 10 triệu đồng đối với hành vi chuyển nhượng nhà đất không đúng quy định pháp luật; buộc khôi phục tình trạng của đất, trả lại diện tích đất đã nhận chuyển nhượng…, hoàn toàn không có biện pháp cấp GCN. Nên không thể vận dụng một cách linh hoạt để giải quyết được.

Tuy nhiên, điều thuận lợi là Điều 100 Luật Đất đai mới năm 2013 sẽ có hiệu lực từ ngày 1/7 tới đây lại quy định người đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định mà trên đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan nhưng đến trước ngày luật có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định và đất đó không có tranh chấp thì được cấp GCN, không phải nộp tiền sử dụng đất. Song không ít người lo ngại là luật có hiệu lực nhưng lại chưa có các văn bản hướng dẫn thì cũng khó lòng thực hiện được.

Chưa kể, việc ban hành các văn bản hướng dẫn thường rất chậm, có khi hàng mấy năm mới có được. Cho nên, nếu không vận dụng linh hoạt thì việc hoàn thành cấp GCN của TP sẽ không đạt kế hoạch đề ra và người dân sẽ lại phải tiếp tục chờ đợi. Và không biết sẽ phải chờ trong bao lâu.

Do đó, khi Luật Đất đai mới có hiệu lực thi hành, các cơ quan chức năng của TP trong lĩnh vực này cần vận dụng giải quyết sao cho phù hợp. Dẫu vậy, khi vận dụng cũng nên chú ý là chỉ giải quyết hợp thức hóa nhà, đất chuyển nhượng bằng giấy viết tay và đến một thời điểm nhất định nào đó, với những điều kiện ràng buộc cụ thể. Không nên cấp tràn lan, nhất là đối với những trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy viết tay trong thời gian gần đây. Tránh việc chủ trương này bị lợi dụng để hợp thức hóa các loại nhà đất bị chiếm dụng trái phép. Mặt khác, khi xem xét cấp GCN cho các trường hợp nêu trên cần yêu cầu người mua nhà đất bất hợp pháp nộp phạt nghĩa vụ tài chính để có sự công bằng trong việc thực hiện nghĩa vụ của công dân.

Đặc biệt, việc cấp GCN phải được niêm yết công khai để tránh tranh chấp, khiếu nại.

Như vậy, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần vận dụng một cách linh hoạt, sáng tạo phù hợp tình hình thực tế sử dụng nhà đất trên địa bàn để giải quyết việc cấp GCN theo hướng có lợi cho người dân mà không vi phạm các quy định của pháp luật.