Luật Kinh doanh bất động sản đang “bóp” doanh nghiệp? năm 2020

Ngày 22/4, tại hội thảo lấy ý kiến góp ý dự thảo Luật kinh doanh bất động sản do Đoàn đại biểu Quốc hội TP.HCM tổ chức, nhiều ý kiến cho rằng các góp ý sửa đổi dự thảo luật này đến nay còn nhiều hạn chế trong tiếp thu và sửa đổi.

“Doanh nghiệp cần có quyền chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án BĐS ở bất kỳ giai đoạn xây dựng nào theo nhu cầu đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp đó”. Đây là kiến nghị của Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM với Đoàn đại biểu Quốc hội TP đối với dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) trước thềm Kỳ họp lần thứ 7, Quốc hội khóa XIII.

Theo Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Tp.HCM, Luật Kinh doanh BĐS hiện hành đã can thiệp quá sâu vào quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp trong việc chuyển nhượng dự án BĐS. Cụ thể, Luật bất cập khi chỉ cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án chứ không cho chuyển nhượng một phần dự án; hay, chỉ cho chuyển nhượng dự án trong trường hợp chủ đầu tư gặp khó khăn, không đủ điều kiện hoặc không còn nhu cầu để tiếp tục thực hiện dự án.

Luật Kinh doanh bất động sản đang “bóp” doanh nghiệp? năm 2020 2
Hiệp hội BĐS Tp.HCM cho rằng, Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) cần tăng quyền tự chủ cho doanh nghiệp

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM cho rằng, đáng lẽ ra, Luật cần coi việc chuyển nhượng toàn bộ dự án hoặc một phần dự án là hoạt động kinh doanh bình thường của doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Chính vì vậy, trong dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) lần này, Hiệp hội BĐS Tp.HCM kiến nghị cần tôn trọng quyền và mục tiêu kinh doanh của chủ đầu tư dự án BĐS. “Chủ đầu tư cần có cái quyền chuyển nhượng toàn bộ hay một phần dự án ở bất kỳ giai đoạn đầu tư nào theo nhu cầu của chính doanh nghiệp đó miễn sao phải đăng ký việc chuyển nhượng với cơ quan có thẩm quyền và nộp thuế theo quy định”, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Do đó, ông Châu kiến nghị nên cho phép chuyển nhượng dự án BĐS theo nhu cầu kinh doanh của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng; trong đó, bên nhận chuyển nhượng phải có trách nhiệm thực hiện dự án theo quy hoạch được duyệt. Tuy nhiên, có quan điểm lo ngại việc chuyển nhượng dự án sẽ đẩy giá BĐS tăng cao khi đến tay người tiêu dùng. Phản ứng trước quan điểm này, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, thực tế cho thấy thị trường chỉ chấp nhận giá BĐS phù hợp với giá cả phổ biến của BĐS cùng loại trên thị trường. “Doanh nghiệp muốn tự ý tăng giá cũng không thể được”, ông Châu khẳng định.

Cũng theo Hiệp hội BĐS Tp.HCM, Luật Kinh doanh BĐS hiện hành quy định bắt buộc giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch là không cần thiết. Sàn giao dịch chỉ nên được xem là một trong các kênh lựa chọn của khách hàng bên cạnh kênh môi giới, luật sư, công chứng…

Trong gần thập niên qua, thị trường BĐS đã phát triển quá nóng kiểu “bong bóng” mà đỉnh điểm là năm 2007. Hầu hết các phân khúc thị trường đều phát triển tự phát, mất cân đối, lệch pha cung – cầu. Tình trạng đầu cơ, đẩy giá ảo đã gây thiệt hại nghiêm trọng cho nền kinh tế. Trong khi đó, Luật Kinh doanh BĐS hiện hành còn nhiều bất cập, chưa tạo được hành lang pháp lý đồng bộ và chưa có sự điều chỉnh cao để điều tiết thị trường BĐS theo hướng minh bạch, lành mạnh và phát triển ổn định, bền vững.

Đơn cử, về thời điểm huy động vốn, hiện nay đang có độ vênh về thời điểm được phép huy động vốn giữa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS. Cụ thể, khoản 1 điều 39 Luật Nhà ở chỉ cho phép chủ đầu tư huy động vốn của khách hàng sau khi đã xây dựng xong phần móng. Trong khi đó, tại khoản (1.a) điều 14 Luật Kinh doanh BĐS lại quy định việc ứng tiền “lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản…”. Còn tại khoản 1 điều 4 Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 lại quy định việc ứng tiền “lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật…”.

Rõ ràng, đây là điều bất hợp lý, chồng chéo, gây khó khăn cho doanh nghiệp. Chính vì vậy, nhiều doanh nghiệp kiến nghị cho phép chủ đầu tư được huy động vốn của khách hàng tại thời điểm đã hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500.

Lý giải về điều này, Hiệp hội BĐS Tp.HCM cho rằng, do tại thời điểm trên là lúc doanh nghiệp đã đầu tư một khoản tiền lớn để giải phóng mặt bằng và đã ký quỹ theo quy định tại khoản (3.b) điều 58 Luật Đất đai năm 2013 nên doanh nghiệp rất cần bổ sung vốn từ khách hàng.