Tháo gỡ vướng mắc cho thủ tục chuyển nhượng, sở hữu nhà ở năm 2020

Thông tư số 19/2016/TT-BXD về việc hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, được Bộ Xây dựng ban hành đã chính thức có hiệu lực từ ngày 15/8 và được dư luận đón nhận tích cực bởi có nhiều quy định rõ ràng liên quan đến việc chuyển nhượng, sở hữu nhà ở.

Cụ thể, Điều 16 của Thông tư 19 đã quy định về nguyên tắc, tiêu chí xét duyệt đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội (NOXH) thuộc sở hữu nhà nước (SHNN), trong đó có nêu rõ, việc lựa chọn đối tượng được thuê, thuê mua NOXH thuộc SHNN thực hiện theo quy định tại Điều 49, Điều 51 của Luật Nhà ở và Điều 14 của Thông tư này. Trường hợp quỹ NOXH không đủ để bố trí cho tất cả các đối tượng có đủ điều kiện đăng ký thuê, thuê mua thì sẽ thực hiện lựa chọn thông qua phương pháp chấm điểm theo thang điểm tối đa là 100, người có tổng số điểm cao hơn sẽ được ưu tiên cho thuê, thuê mua trước.

Dựa trên nguyên tắc chấm điểm và thang điểm trên, cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở hoặc cơ quan quản lý có thể đưa ra những lựa chọn đối tượng được thuê, thuê mua NOXH thuộc SHNN đang được giao quản lý, đảm bảo công khai, minh bạch, đúng đối tượng.

Đối với loại hình mua bán nhà ở thương mại, Thông tư 19 cũng quy định, các tổ chức, cá nhân mua sản phẩm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà cho tổ chức, cá nhân khác khi chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

thủ tục chuyển nhượng, sở hữu nhà ở
Thông tư số 19/2016/TT-BXD đã tạo thuận lợi, tháo gỡ nhiều vướng mắc của thủ tục chuyển nhượng, sở hữu nhà ở.

(Ảnh: TL)

Các tổ chức, cá nhân sau khi nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại sẽ có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng này cho các tổ chức, cá nhân khác khi chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp hợp đồng mua bán với chủ đầu tư có nhiều nhà ở thì khi chuyển nhượng phải chuyển nhượng toàn bộ số nhà trong hợp đồng đó. Nếu bên chuyển nhượng chỉ muốn chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua từ chủ đầu tư thì bên chuyển nhượng phải lập lại hợp đồng mua bán nhà ở hoặc phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng trước khi thực hiện việc chuyển nhượng hợp đồng.

Ngoài ra, Thông tư 19 cũng quy định chi tiết trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, trong đó đưa ra các mẫu biểu thống nhất. Theo đó, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng sẽ thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật.

Đặc biệt, trong Thông tư này còn có những điều khoản hướng dẫn rất chi tiết cách thức xác định số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam. Trong đó, đối với một tòa nhà chung cư (kể cả tòa nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp) thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được mua không quá 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của tòa nhà đó. Nếu tòa nhà chung cư có nhiều đơn nguyên hoặc nhiều khối nhà có cùng chung khối đế thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn có mục đích để ở của mỗi đơn nguyên, mỗi khối nhà.

Đối với nhà ở riêng lẻ (gồm nhà liền kề, nhà độc lập, nhà biệt thự) trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ có 01 dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu không quá 10% tổng số nhà ở riêng lẻ của dự án và tối đa không được vượt quá 250 căn nhà; trường hợp đơn vị hành chính cấp phường có từ 02 dự án trở lên thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số nhà ở riêng lẻ tại mỗi dự án và tổng sổ nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại tất cả các dự án không được vượt quá 250 căn nhà.

Trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) nhận định, Thông tư 19 có nhiều điểm kế thừa và làm rõ hơn Nghị định 76 và Thông tư 16 trước đó. Cũng tại Thông tư này, các biểu mẫu được đưa ra rất cụ thể, từ định hướng phát triển, nhu cầu quản lý liên quan đến các cơ quan Nhà nước trong việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án, cho đến các mẫu đơn mua, thuê mua hợp đồng hướng tới nhiều đối tượng cụ thể trong xã hội, bảo đảm sự đồng nhất trong quá trình ban hành văn bản. Với sự ra đời của Thông tư 19 này, có thể khẳng định một số vướng mắc trước đây về trình tự thủ tục, hồ sơ giấy tờ về chuyển nhượng và sở hữu nhà ở đã được xử lý.