Thông tư 03 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở có hiệu lực từ ngày 8-4-2014. Thông tư có nhiều điểm mới về hợp đồng mua nhà – người mua nhà cần chú ý khi ký kết hợp đồng.

Hẹn nhau “giờ G”

Qua ghi nhận của PV Báo SGGP, nhiều dự án nhà ở chủ đầu tư dự tính bán ra trước đây đều dời lại chờ ngày 8-4 mới tiến hành ký hợp đồng mua bán nhà.

Trước đây khoảng 1 tháng, chủ một dự án chung cư tại quận 8 TPHCM hăm hở tung hàng, được thị trường đón nhận khá tốt bởi có vị trí đẹp, giá bán lại mềm. Tuy nhiên, sau khi Thông tư 03 ra đời, chủ đầu tư đã ngưng lại toàn bộ hợp đồng mua bán khiến khách hàng khó hiểu, sợ chủ đầu tư thay đổi ý định. “Công ty không ký kết hợp đồng bán nhà với khách hàng chẳng qua là chờ ngày Thông tư 03 có hiệu lực. Sẽ có một điểm thay đổi là giá bán chung cư điều chỉnh tăng lên một chút. Lý do phải thay đổi cách tính theo quy định mới, tính diện tích căn hộ theo thông thủy chứ không theo tim tường, nhưng tổng giá thành căn hộ vẫn không tăng giá” – giám đốc công ty này giải thích. Dự án Hưng Ngân Garden tại phường Tân Chánh Hiệp quận 12, bán 10,9 triệu đồng/m2, diện tích căn hộ từ 53 – 64m2, bán trả góp khoảng 5 triệu đồng/tháng, đang thu hút sự quan tâm của một số người có thu nhập trung bình thì chủ đầu tư ngưng không ký hợp đồng bán nhà với khách hàng. Ông Đoàn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn – đơn vị phân phối dự án cho biết: Công ty giải thích rõ với khách hàng là chờ thực hiện theo Thông tư 03 cho chắc chắn, tránh rắc rối. Nói chung theo cách tính mới, diện tích căn hộ sẽ “mất đi”, ví dụ căn hộ trước đây 50m2 thì nay chỉ còn 47m2, giá bán tính theo mét vuông sẽ tăng lên một chút nhưng tổng thanh toán vẫn không thay đổi.

Theo ông Phạm Ngọc Liên, Giám đốc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất TPHCM, thực hiện Thông tư 03 đối với các dự án mới sẽ không có vấn đề gì, còn với các căn nhà mua trước đây diện tích thể hiện trong hợp đồng thì lớn nhưng trên giấy chủ quyền sẽ “nhỏ” thì xử lý thế nào, phải có hướng dẫn mới thống nhất.

Thông tư 03 có hiệu lực (8/4/2014) năm 2020 2
Chung cư Orient, quận 4, ban quản trị và chủ đầu tư giành nhau phí bảo trì từ 4 năm qua.

Đọc kỹ hợp đồng mua nhà

Một điểm mới khác trong Thông tư 03 chính là hợp đồng mẫu mua bán nhà do Bộ Xây dựng ban hành. Quy định nêu rõ: “Kể từ ngày thông tư này có hiệu lực thi hành, các trường hợp mua bán căn hộ chung cư thương mại giữa chủ đầu tư và khách hàng không tuân thủ các nội dung và hợp đồng mẫu ban hành kèm theo thông tư này thì hợp đồng đã ký không được pháp luật công nhận và không được sử dụng làm căn cứ để cấp giấy chứng nhận”.

Các điểm mới trong hợp đồng mua bán nhà dày 23 trang nhằm hướng đến mục đích minh bạch hơn. Chẳng hạn, hợp đồng mẫu nhắc lại quy định mà nhiều chủ đầu tư thường “phớt lờ” là “thuế VAT không tính trên tiền sử dụng đất nộp cho nhà nước theo quy định của pháp luật”. Tiếp đó, phí bảo trì 2% lâu nay gây tranh cãi, khi chủ đầu tư “chiếm giữ” và không chịu bàn giao cho cư dân, quy định này nêu rõ hơn. Thời hạn thanh toán kinh phí bảo trì phần sở hữu chung 2%: bên mua thanh toán cho bên bán trước thời điểm ký biên bản bàn giao căn hộ; bên bán gửi khoản tiền này vào tài khoản riêng của ngân hàng thương mại trong thời hạn 7 ngày, kể từ ngày thu kinh phí theo lãi suất không kỳ hạn để tạm quản lý. Bên bán bàn giao khoản kinh phí này (bao gồm cả tiền lãi) cho ban quản trị nhà chung cư quản lý sau khi ban quản trị nhà chung cư được thành lập theo quy định trong thời hạn tối đa là 30 ngày, kể từ ngày có quyết định công nhận ban quản trị của UBND cấp huyện.

Một điểm đáng lưu ý khác, bên bán có quyền ngừng hoặc yêu cầu ngừng cung cấp điện, nước và các dịch vụ tiện ích khác nếu bên mua vi phạm Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành và Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư đính kèm theo hợp đồng này. Đặc biệt, trong trường hợp bên mua chưa nhận bàn giao căn hộ từ bên bán và bên mua có nhu cầu chuyển nhượng hợp đồng này cho bên thứ ba thì bên bán không được thu thêm bất kỳ một khoản phí chuyển nhượng hợp đồng nào khi làm thủ tục xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng cho bên mua.

Giá chung cư tăng?

Nhận định về việc giá chung cư có tăng theo cách tính mới hay không, ông Thân Quý Phái, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư xây dựng 557, cho rằng không ảnh hưởng gì. Bởi khi bán theo “tim tường” chủ đầu tư sẽ tính khác, còn “thông thủy” sẽ tính khác.

Ông Phái ví von: “Như anh đi chợ mua thịt, mua thịt nạc thì người ta bán giá khác còn thịt ba rọi thì giá khác”. Việc tính diện tích sàn căn hộ theo một trong 2 phương pháp nêu tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD đều không gây thiệt hại về quyền lợi cho người mua căn hộ, cũng như mang thêm lợi nhuận cho bên bán, đặc biệt là không xảy ra việc khi tính giá theo kích thước thông thủy thì căn hộ mua sẽ rẻ tiền hơn so với giá mua căn hộ được tính theo kích thước từ tim tường.

Bởi vì, về nguyên tắc, toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư (bao gồm phần móng, khung, cột, tường chịu lực, phần căn hộ, hành lang, cầu thang, thang máy, mái, thiết bị…), cả phần sở hữu riêng của căn hộ và phần sở hữu chung đều được tính vào giá bán căn hộ và các phần sở hữu riêng khác.

Tuy nhiên, theo phân tích của các chuyên gia bất động sản, khi tính diện tích căn hộ theo cách mới, người sử dụng sẽ có lợi hơn khi chi phí cho các khoản phí dịch vụ. Bởi lẽ, diện tích thông thủy thường nhỏ hơn tim tường từ 5% – 7%, nếu tính theo tim tường họ phải trả thêm cho diện tích tăng thêm nhưng thực tế không sử dụng.

Nhiều ý kiến cho rằng, đối với các dự án đang mua bán dở dang cũng cần chia ra hợp đồng ký trước ngày 8-4 theo tim tường và sau ngày 8-4 theo thông thủy, cách tính phí dịch vụ cho cư dân sẽ phức tạp hơn, vì nếu tính theo một đơn giá sẽ thiệt thòi cho những người mua căn hộ tính theo tim tường.


Tác giả bài viết Các chính sách quản lý Thông tư 03 có hiệu lực (8/4/2014)
Thái Hữu Hà BDS Nha Trang: 0913703757

Gọi Ngay