Đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà đầu tư và Nhà nước năm 2020

Quyết định số 23/2015/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ quy định về cơ chế Nhà nước thanh toán bằng quỹ đất cho Nhà đầu tư khi thực hiện Dự án đầu tư xây dựng theo hình thức BT đã chính thức có hiệu lực. Theo đó, Quyết định này đã tháo gỡ được các vướng mắc trong việc xác định giá trị tiền sử dụng đất và tiền thuê đất của quỹ đất thanh toán trong các Dự án đầu tư xây dựng theo hình thức BT.

Thanh toán ngang giá

Theo Quyết định số 23, việc thực hiện thanh toán Dự án BT bằng quỹ đất theo nguyên tắc ngang giá, đồng thời bù trừ chênh lệch giữa giá trị quỹ đất thanh toán và giá trị Dự án BT. Thời điểm thanh toán Dự án BT bằng quỹ đất là thời điểm UBND tỉnh, TP trực thuộc Trung ương ban hành quyết định cho thuê đất  cho Nhà đầu tư. Còn thời điểm ban hành quyết định cho thuê đất, giao đất được triển khai đồng thời hoặc sau khi hoàn thành Dự án BT. Cụ thể, việc thanh toán Dự án BT bằng quỹ đất phải đảm bảo nguyên tắc dó là  giá trị Dự án BT xác định theo quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng. Bên cạnh đó, giá trị quỹ đất để thanh toán cho Nhà đầu tư xác định theo quy định của pháp luật về đất đai.

Quỹ đất thanh toán cho Nhà đầu tư sẽ được áp dụng theo hình thức cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất. Quỹ đất thanh toán cho Nhà đầu tư bao gồm đất xác định trong quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế theo quy định của pháp luật về đất đai; Đất tại vị trí cũ sử dụng để thanh toán Dự án BT đầu tư xây dựng công trình tại vị trí mới, đất của cơ sở nhà. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ lựa chọn quỹ đất thanh toán cho Nhà đầu tư, đảm bảo phù hợp với kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và giá trị quỹ đất thanh toán tương đương với giá trị Dự án BT được duyệt.

Quyết định số 23 quy định cụ thể khi thanh toán bằng quỹ đất
Quyết định số 23 quy định cụ thể khi thanh toán bằng quỹ đất

Xác định giá trị quỹ đất thanh toán

Trên thực tế, tại thời điểm ký hợp đồng thực hiện Dự án BT, đa số quỹ đất thanh toán chưa có quyết định cho thuê đất, giao đất. Vì thế, việc xác định giá trị quỹ đất thanh toán tại thời điểm ký hợp đồng không có căn cứ pháp lý để thực hiện. Chính vì vậy, để hóa giải vướng mắc này Quyết định đã quy định rõ, với quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng trên cơ sở vị trí và diện tích quỹ đất thanh toán được UBND cấp tỉnh dự kiến thanh toán, đồng thời căn cứ đề nghị của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ký Hợp đồng BT và đề nghị của Nhà đầu tư cùng UBND cấp tỉnh có văn bản cam kết với Nhà đầu tư về việc sử dụng quỹ đất để thanh toán Dự án BT.

Ngoài ra, giao Nhà đầu tư và các cơ quan chức năng của địa phương thực hiện lập quy hoạch chi tiết 1/500, lập phương án bồi thường và giải phóng mặt bằng, rồi trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Ứng trước kinh phí bồi thường và giải phóng mặt bằng theo quy định và tổ chức thực hiện việc bồi thường và giải phóng mặt bằng theo phương án được phê duyệt.

Với những quỹ đất đã hoàn thành giải phóng mặt bằng thì UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định cho thuê đất, giao đất cho Nhà đầu tư để xác định giá trị quỹ đất thanh toán. Kể từ ngày UBND cấp tỉnh ban hành quyết định cho thuê đất, giao đất thì khoản lãi vay trong phương án tài chính của Hợp đồng BT chấm dứt . UBND cấp tỉnh sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đất đai đối với phần diện tích đất của quỹ đất thanh toán tương ứng với phần giá trị Dự án BT hoàn thành theo tiến độ, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định theo quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng và phần nghĩa vụ tài chính đã hoàn thành của phần giá trị chênh lệch mà Nhà đầu tư đã nộp.

Đồng thời, Quyết định cũng quy định cụ thể các nội dung về việc sử dụng quỹ đất của cơ sở nhà đất tại vị trí cũ để thanh toán Dự án BT đầu tư xây dựng công trình tại vị trí mới thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng tài sản nhà nước. Với các Hợp đồng BT thanh toán bằng giao quỹ đất cho Nhà đầu tư để thực hiện Dự án khác được ký kết theo quy định của pháp luật trước thời điểm Quyết định này có hiệu lực thi hành thì thực hiện theo quy định tại Hợp đồng BT đã ký kết và quy định của pháp luật có liên quan, sẽ không áp dụng hoặc điều chỉnh theo quy định tại Quyết định này.