Hỏi: Thông qua môi giới nhà đất, tôi đã đồng ý mua một căn nhà ở đường Phan Huy Ích (P.14, Q.Gò Vấp, Tp.HCM) với giá 1,2 tỉ đồng (bên bán chịu trách nhiệm đến khi ra sổ hồng). Trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trang cuối có ghi phần chuyển nhượng lại cho vợ chồng người con.

Sau đó, bên nhận chuyển nhượng đã bán căn nhà cho một người khác, nhưng không sang tên mà chỉ có hợp đồng ủy quyền với nhiều nội dung trong đó có việc được quyền chuyển nhượng căn nhà nói trên (hai vợ chồng đồng ủy quyền cho cá nhân người mua và được Phòng Công chứng số 5 quận Gò Vấp xác nhận).

Sau khi xem các giấy tờ trên, tôi đồng ý lập hợp đồng mua bán giấy tay để đặt cọc 50 triệu đồng tại nhà bên bán và bên bán đã sao y chứng thực tại phường, 10 ngày sau hai bên sẽ ra công chứng. Sau khi công chứng xong, tôi sẽ giao tiếp 1 tỉ 130 triệu đồng (sẽ giao tiếp 20 triệu cuối cùng khi nhận được biên nhận đã nộp thuế và tờ khai đã nộp xong lệ phí trước bạ).

Ngay sau đó, tôi sẽ đích thân đi nộp hồ sơ để xin chuyển đổi chủ quyền nhà. Do lần đầu tiên mua nhà, tôi đã dọ hỏi nhiều nơi và cuối cùng bị “nhiễu” thông tin. Mong chuyên mục tư vấn giúp tôi cách nào để phòng tránh rủi ro.

(linhphamngoc.vn@… )

Trả lời

Trường hợp các bên ký hợp đồng ủy quyền nhưng với mục đích để chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở rất phổ biến trong những năm gần đây. Đây là một loại hình giao dịch giả tạo để che đậy một giao dịch khác (các bên lập hợp đồng ủy quyền giao toàn bộ quyền sử dụng và định đoạt cho người được chuyển nhượng, nhưng trên thực tế là để người chuyển nhượng lách được một khoản thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cho người khác).

Mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền năm 2020 2

Vì không nắm được thông tin cụ thể được quy định trong hợp đồng ủy quyền của lần chuyển nhượng trước cũng như các giấy tờ nhà đất liên quan đến căn nhà đó nên chúng tôi chỉ có thể tư vấn cho bạn dựa trên những thông tin bạn cung cấp. Tuy nhiên, bạn nên xem xét kỹ những vấn đề sau:

– Hợp đồng ủy quyền giữa chủ cũ và người chuyển nhượng hiện tại cho bạn có còn hiệu lực không? Vì hợp đồng ủy quyền sẽ chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

+ Hợp đồng ủy quyền hết hạn;

+ Công việc được ủy quyền đã hoàn thành;

+ Bên ủy quyền, bên được ủy quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định của điều 588 bộ luật này;

+ Bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết (Điều 589 Bộ luật dân sự 2005).

Hơn nữa, về mặt pháp lý, việc chuyển nhượng giữa người chủ cũ và người chủ hiện tại vẫn là quan hệ ủy quyền nên về bản chất pháp lý, người chủ cũ vẫn là người đứng tên trên giấy tờ.

Do đó, nếu bạn muốn làm thủ tục sang tên thì bạn và người chuyển nhượng cho bạn phải liên hệ với chủ cũ và yêu cầu họ hợp tác cùng với bạn để làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật.

Khi đó, sẽ phát sinh thuế thu nhập cá nhân mà chủ cũ phải chịu vì pháp luật lúc này đã thừa nhận người chủ cũ đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cho bạn nên phải chịu đánh thuế (nhưng thực tế tại thời điểm này họ chỉ là chủ cũ) nên các bên nên thỏa thuận với nhau về vấn đề người thực tế chịu khoản thuế này để quy trình sang tên được suôn sẻ và nhanh chóng hơn.

Trân trọng.

Luật sư Lê Thị Hoài Giang (VPLS Lê Nguyễn)


Tác giả bài viết Các chính sách quản lý Mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền
Thái Hữu Hà BDS Nha Trang: 0913703757

Gọi Ngay