Nên đầu tư loại hình nào? năm 2021

Đất nền và căn hộ đang là những xu hướng đầu tư Bất động sản chính yếu của nhiều nhà đầu tư những năm gần đây. Đây là hai phân khúc sản phẩm giá tầm trung và tầm thấp nên nhiều người có thể sở hữu được. 

 

Thanh khoản là gì? Kinh nghiệm chọn bất động sản có tính thanh khoản cao

 

Đất nền là gì? Phân loại và trường hợp nào không nên mua?

 

“Đất nền ma” – Cách nhận biết để không bị sập bẫy

 

Là quốc gia đông dân thứ 15 thế giới, đứng thứ 3 khu vực Đông Nam Á, Việt Nam đồng thời là quốc gia có sự gia tăng nhu cầu về nhà ở tại các khu đô thị hàng đầu trong khu vực. Các quỹ đất trung tâm thành phố gần như đã phủ kín nên thị trường Bất động sản đang dịch chuyển theo 2 hướng : căn hộ chung cư thành phố và đất nền vùng ven.

KÊNH ĐẦU TƯ ĐẤT NỀN

a. Ưu điểm của kênh đầu tư đất nền.

Là một kênh giữ tiền hiệu quả.

Thay vì gửi tiết kiệm ở ngân hàng với lãi suất thấp thì đầu tư đất nền là một kênh đầu tư – giữ tiền hiệu quả hơn rất nhiều. “Mua thổ không bao giờ lỗ” – giá đất luôn có xu hướng tăng tốt theo thời gian. Ngoại trừ những quỹ đất vướng quy hoạch thì cũng được nhà nước đền bù xứng đáng.

Nếu đầu tư vàng, đô la, … đều có xu hướng rớt giá, dễ bị trộm cắp. Thì đất nền rất an toàn.

Có sổ – Thế chấp ngân hàng nhanh.

Đối với việc đầu tư các dự án đất nền có sổ sẵn thì nhà đầu tư có thể thế chấp ngân hàng để vay tiền đầu tư dự án khác. Hiện nay đất nền được ngân hàng thẩm định vay với 60% giá trị bất động sản, đối với biệt thự nhà phố là 70-80% giá trị. Xu hướng xoay vòng dòng tiền để đầu tư được nhiều chỗ này đang được nhiều người lựa chọn. Miễn sao khách hàng có nguồn tiền cố định hằng tháng để trả tiền lãi ngân hàng.

Vì đầu tư đất nền nếu đúng những khu vực tiềm năng thì 6 tháng đến 1 năm giá đất có thể tăng 2-3 lần là chuyện bình thường.

Đất nền giá thấp dễ mua dễ bán.

Nếu so sánh với phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng hàng chục tỷ thì đất nền giá chỉ từ 1 phần 10. Dân lao động tích lũy một năm từ 100 triệu thì 5 năm đã có thể có nguồn tài chính để mua đất nền. Cơ bản, đất nền giá rẻ nên nhiều khách hàng có thể sở hữu được, nó dễ mua cũng đồng nghĩa với việc dễ bán ra.

Tăng lãi cao hơn so với ngân hàng, có khi tăng gấp 2-3 lần trong thời gian ngắn.

Ví dụ điển hình như đất Quận 2. Thời gian đầu nơi đây là vùng “khỉ ho cò gáy” nằm biệt lập bên sông Sài Gòn. Khu vực này chủ yếu ruộng lúa và dừa nước, giá 100 triệu/nền không ai thèm mua. Năm 2011, khi nhà nước xây tuyến đường Mai Chí Thọ và hầm Thủ Thiêm đi dưới lòng sông Sài Gòn kết nối xa lộ Hà Nội vào Quận 1 thì bây giờ giá đất tăng ít nhất 100 lần. Với thiên nhiên hữu tình và quy hoạch từng phân khu bài bản, giá đất ở Quận 2 bây giờ trở thành một khu đắt đỏ nhất nhì Thành phố.

Đó là lý do đất nền đang là xu hướng đầu tư của đa phần nhà đầu tư những năm trở lại đây. Tỷ suất lợi nhuận của nó không có một kênh đầu tư nào vượt qua.

Nhu cầu ở tăng, giá đất tăng.

Những khu vực trung tâm có nhu cầu nhà ở tăng như khu công nghiệp, chợ, trường học, bệnh viện,… Nói cách khác, chính nhu cầu ở và làm việc đã giúp xê dịch dân cư từ các tỉnh thành về các thành phố lớn để sinh sống giúp cho giá Bất động sản ở những thành phố lớn luôn cao đạt ngưỡng.

Những nhà đầu tư chọn lựa những khu gần trung tâm, giao thông thuận lợi, tiện ích đầy đủ,… giá đất chắc chắn tăng.

b. Nhược điểm của kênh đầu tư đất nền.

Chỉ có đất vùng ven mới có giá rẻ.

Con người ngày càng đông nhưng đất thì không sinh thêm nên nhu cầu về nhà ở luôn tăng giúp cho giá của Bất động sản luôn tăng tốt. Giá đất ở các khu vực trung tâm thành Phố hiện đang đạt ngưỡng. Thủ Đức, Quận 9 là những quận ven của Thành Phố Hồ Chí Minh, giá đất cách đây 5 năm chỉ là 10 triệu/m2 nhưng giờ giá không dưới 25 triệu/m2. “Nước chảy về vùng trũng” là quy luật. 

Lấy Thành phố Hồ Chí Minh làm tâm điểm thì giá đất ở những khu vực còn ở mức dưới 1 tỷ như: Long Thành, Phú Mỹ, Bàu Bàng, Chơn Thành,…

Những khu vực chủ yếu là Khu công nghiệp, nhà máy, cảng biển… nằm gần với những quy hoạch hạ tầng và giao thông mới của nhà nước như: Sân bay Long Thành, đường Liên Cảng, đường Mỹ Phước – Tân Vạn,… Đây là những khu vực giá rẻ và tiềm năng tăng giá tốt trong tương lai đang được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm.

Những khu trung tâm mà được chào bán với giá rẻ thì khách hàng nên cân nhắc vì “của rẻ là của ôi”, nhiều khách hàng ham rẻ nên mua phải các dự án nằm trong khu quy hoạch, vướng quy hoạch treo, giấy tờ viết tay… tiềm ẩn rủi ro mất trắng tài sản là rất cao.

Cần nhiều kiến thức coi pháp lý và theo dõi liên tục thông tin quy hoạch.

Dù nhu cầu mua ở hay mua đầu tư thì nhà đầu tư cần tìm hiểu rõ về quy trình lập dự án đất nền dự án cũng như các pháp lý liên quan để nhà đầu tư:

 

 

 

 

• Ra quyết định nên mua hay không nên mua khi đứng trước hàng nghìn dự án trên thị trường.
• Nắm rõ pháp lý, sổ sách dự án để đầu tư an toàn, tránh mất tiền oan.
• Hơn nữa, nhà đầu tư cần theo dõi thông tin quy hoạch qua người quen hoặc các trang mạng thông tin đại chúng để lựa chọn được khu vực tiềm năng để đầu tư. 
• Việc đầu tư có kiến thức sẽ giúp cho khách hàng giảm thiểu mọi rủi ro, sinh lời tốt.

Nhà đầu tư dễ bị cuốn vào làn sóng tăng giá ảo. 

Những khu vực tăng giá bất ngờ, tăng giá nhanh và nhiều lần thông thường do phần lớn “cò” khu vực tự hô giá cao rồi đẩy giá tăng không kiểm soát. Nói cách khác đây là chiêu thức của giới đầu cơ tích trữ. “Họ cung cấp những thông tin giả (hoặc thông tin nửa đúng nửa sai) về quy hoạch phát triển đô thị, phát triển hệ thống hạ tầng giao thông, các dự án lớn… trên mạng xã hội và các trang thông tin điện tử để làm giá, thổi giá đất, kích động tâm lý đám đông, tạo sóng trên thị trường bất động sản để trục lợi” – Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM nhận định.

Phú Quốc, Đà Nẵng, Vân Đồn,… là một minh chứng điển hình cảnh tỉnh cho những nhà đầu tư ham lợi, đua theo cơn “bong bóng” sốt ảo để khi giá đất rớt, hàng nghìn người chôn vốn không có đầu ra.

Mua đất dân có sổ sẵn – Dễ bị “cò” dẫn dắt mua kê giá.

Chọn và tìm mua đất dân là một kênh đầu tư hợp lý. Nhưng rất ít trong số đó có thể trực tiếp giao dịch với chủ đất.

Thông thường khi quan tâm đất khu vực thì sẽ được những môi giới tự do  – “cò đất” dắt đi. Khả năng giá đất bị kê giá là rất cao. Có những chỗ bị cò kê 200 – 500 triệu so với giá gốc. Đây là một thiệt thòi đối với nhà đầu tư, nhiều khi khách hàng phải đợi 1-2 năm thì giá đất thực tế mới cao ngang với giá khách hàng mua vào.

Mua đất công ty chưa có sổ – dễ bị rơi vào dự án ma, không có khả năng ra sổ.

Thực trạng trên thị trường có nhiều công ty Bất động sản có dấu hiệu sai phạm gây hoang mang tâm lý khách hàng và nhà đầu tư thời gian gần đây như: Công ty địa ốc Alibaba, công ty TNHH tư vấn BĐS Hoàng Kim Land, công ty CP Bất động sản Hưng Phú,  Công ty Cổ phần Sông Đà, Công ty BĐS Nam Thị, Công ty Bình Dương City Land…

Đa số các dự án này rao bán dự án không có thực, không có khả năng ra sổ, hoặc 1 sổ bán cho nhiều người,… với mục đích chiếm đoạt tài sản. Thị trường Bất động sản vùng ven là một thị trường đầy màu mỡ cho nhà đầu tư có cơ hội làm giàu nếu mua đúng đợt sóng tăng giá như các đợt sốt: Long An năm 2016, Bình Dương năm 2015, Quận 2, Quận 9… Nhưng mặt khác đây cũng là thị trường nhũng nhiễu nhiều công ty lừa đảo nên nhà đầu tư phải thật sự tỉnh táo và có kiến thức để không rơi vào cảnh “trắng tay”.

KÊNH ĐẦU TƯ CĂN HỘ

a. Ưu điểm kênh đầu tư căn hộ.

Thủ tục vay đơn giản.

Căn hộ đa phần đều được liên kết với ngân hàng để cho vay, thông thường khách hàng chỉ cần thanh toán từ 30% là đã có thể sở hữu căn hộ. Nhà đầu tư chỉ cần chứng minh thu nhập là hợp lệ để vay, thủ tục rất đơn giản.

Là kênh đầu tư lướt sóng an toàn.

Quy trình để một dự án căn hộ từ khi mở bán cho đến khi hình thành trung bình từ 1-3 năm tuỳ theo quy mô. Đây là thời gian Chủ đầu tư xây dựng hạ tầng. Nếu khách hàng mua vào giai đoạn 1 sẽ sở hữu được giá rẻ nhất, chiết khấu cao, tiến độ thanh toán linh hoạt nhất cộng với khả năng sinh lời là an toàn nhất. Thông thường một dự án từ lúc mở bán đến lúc hoàn thiện bàn giao tăng từ 5-10%.

The Terra – An Hưng đang là dự án căn hộ chung cư được chú ý nhất hiện nay

Nên đây chính là lý do nhà đầu tư nên mua sớm để được giá tốt nhất, cả căn hộ lẫn đất nền.

Luật bảo vệ người mua tốt hơn.

Theo quy định pháp luật hiện hành, người mua căn hộ được bảo vệ nhiều hơn. Các chủ đầu tư cần liên kết với ngân hàng khi bán căn hộ, chung cư. Nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng như cam kết tiến độ và bàn giao thì bên phía ngân hàng phải chịu trách nhiệm bồi thường cho người mua. Điều luật này giúp mục đích bảo vệ quyền lợi cho người mua bất động sản đang trong quá trình hình thành.

Có đầy đủ tiện ích từ nội khu đến ngoại khu.

Tuỳ theo quy mô và giá thành, các dự án căn hộ đều có trọn gói các dịch vụ tiện ích như: trường học, khu vui chơi, siêu thị, nhà hàng,…  Điều này tạo nên sự tiện nghi cho cư dân. Những dự án có vị trí đắc địa và nhiều tiện nghi luôn được khách hàng quan tâm chọn mua.

Tổng Giám đốc Savills Việt Nam nhận định, thay vì bỏ ra số tiền mua căn hộ 3 phòng ngủ trong khu trung tâm thành phố, thì nhiều người sẽ chấp nhận bỏ ra số tiền tương đương và chọn một căn nhà liền kề cách trung tâm thành phố khoảng 20 phút lái xe nhưng có đầy đủ tiện ích.

Đầu tư lợi nhuận từ cho thuê.

Hình thức đầu tư cho thuê đang là kênh đầu tư vừa sinh lời, vừa giúp giữ tiền hiệu quả. Các căn hộ từ 2-3 phòng ngủ ở những khu vực trung tâm có giá thuê từ 10-30 triệu/tháng. Nhà đầu tư vừa thu về nguồn tiền từ cho thuê kể cả giá trị căn hộ cũng tăng theo thời gian.

Đối với hình thức cho thuê này, mức lãi sau khi thu vốn thông thường được tính khoảng từ năm thứ 15 trở đi. Nhiều khách hàng chọn hình thức vay rồi sử dụng tiền cho thuê để trả tiền vay ngân hàng vẫn dư ra 1 khoảng. 

b. Nhược điểm kênh đầu tư căn hộ.

Giá tăng chậm, tăng giảm phụ thuộc thị trường.

So với đất nền, căn hộ có giá tăng chậm hơn, và tỷ suất lợi nhuận từ căn hộ không nhiều. Không có trường hợp dự án căn hộ nào tăng từ 2 tỷ lên 4-5 tỷ trong thời gian ngắn. Giá căn hộ thường tăng 10-30% trong 3 năm đầu, những năm sau đó có xu hướng bình ổn và giá giảm dần theo thời gian sử dụng của người dân.

Vấn đề thanh khoản của căn hộ phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố thị trường. Ví dụ, giá khu vực là 2 tỷ, nhà đầu tư cũng không thể bán ra với giá cao hơn. Có trường hợp căn hộ mua vào 2 tỷ, bán ra hạ giá xuống vẫn không có khách hàng mua. Thị trường có lúc tăng giảm và giá cả của căn hộ phụ thuộc chủ yếu vào sự biến động của thị trường.

Căn hộ xuống cấp theo thời gian.

Căn hộ có xu hướng xuống cấp nhanh hơn nhà ở mặt đất. Sự xuống cấp của căn hộ phụ thuộc nhiều vào chủ đầu tư, ban quản lý chung cư và ý thức của cư dân.

Giá căn hộ thường tăng ở giai đoạn đầu rồi đạt ngưỡng bão hoà. Sử dụng tầm sau 15 năm nhìn chung xu hướng bán thấp hơn giá thông thường.

Nhà đầu tư bị chi phối từ quảng cáo ảo.

Căn hộ là sản phẩm bất động sản được mở bán từ khi nó chưa hình thành nên nhà đầu tư khi tìm hiểu dự án thường choáng ngợp trước những phối cảnh 3D và hình minh hoạ của dự án. Trường hợp rủi ro nhất là thực tế căn hộ bàn giao không giống như phối cảnh, chất lượng công trình không đúng như cam kết. Một số dự án căn hộ quảng cáo chất lượng 4 – 5 sao nhưng cư dân ở trong 1 năm đã bị nứt tường hoặc thấm nước là những cảnh báo cho khách hàng nên cân nhắc lựa chọn nhà đầu tư uy tín trước khi ra quyết định xuống tiền.

Ngân hàng định giá thấp.

Cũng chính từ các lý do công trình có xu hướng xuống cấp theo thời gian nên các dự án căn hộ, chung cư khi có sổ sẵn chỉ được ngân hàng định giá từ 50%. Trong thời gian tới ngân hàng sẽ siết tín dụng bất động sản nên nhà đầu tư nên xu hướng cho vay từ 50% chỉ còn 40%.  Đây là một tin buồn cho những dân cư muốn thế chấp sổ để có vốn làm ăn, hoặc đầu tư,…

Chi phí dịch vụ cao.

Chi phí căn hộ cao gấp nhiều lần so với nhà ở. Phí dịch vụ trung bình hiện nay từ 1- 3 triệu cho phân khúc căn hộ bình dân và tầm trung, 3-10 triệu cho phân khúc căn hộ hạng sang. Đó là các khoản phí cho việc: gửi xe, bảo vệ, bảo trì thang máy, hồ bơi,..

Đất nền và căn hộ đều là những kênh đầu tư tốt trong thời điểm này, tuy nhiên phụ thuộc vào nhu cầu, tài chính, khu vực,… mà nhà đầu tư nên chọn loại hình “rót vốn” cho phù hợp. Nếu khách hàng muốn có lợi nhuận ngay thì nên chọn mua căn hộ xây sẵn để cho thuê, còn nếu muốn đầu tư sinh lời lâu dài thì nên chọn đất nền.

Thay vì 2-3 tỷ khách hàng chỉ có thể mua được 1 căn hộ ở thành phố thì đổi laị có thể sở hữu 3 – 4 lô đất nền vùng ven. Tỷ suất sinh lời của đất nền luôn cao hơn nhiều nếu nhà đầu tư biết chọn lựa những dự án “đẹp” và “sạch”. 

Lời khuyên của chúng tôi nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ dự án trước khi đầu tư về khu vực, vị trí, giá cả, pháp lý….và hơn nữa là nên đầu tư bằng nguồn tiền nhàn rỗi để tránh thế chấp, vay mượn.