Người mua nhà đất giấy tay khắc khoải chờ hướng dẫn thủ tục năm 2020

Từ tháng 3/2017, nghị định về cấp sổ hồng cho người mua nhà đất bằng giấy tay trước ngày 1/7/2014 chính thức có hiệu lực. Tuy nhiên vì chưa có hướng dẫn thủ tục nên việc cấp sổ vẫn bế tắc.

Nghị định 01 có nêu quy định lùi thời hạn hợp thức hóa việc chuyển nhượng đất bằng giấy tay đến trước ngày 1/7/2014 thay vì thời hạn 1/1/2008 như trước.

Điều này đồng nghĩa với việc tăng số trường hợp sang nhượng đất bằng giấy tay đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (giấy hồng).

Tại Tp.HCM, cơ quan quản lý ước tính có khoảng 37.000 trường hợp đủ điều kiện để được hợp thức hóa cấp giấy hồng nhưng vẫn đang bị ‘treo’. Đáng chú ý, số trường hợp bị ‘treo’ chủ yếu rơi vào những hộ dân nghèo, thu nhập thấp.

Không có giấy hồng, khổ đủ đường

Trước đây khu đất có diện tích ngót 2ha nằm ở đường Ấp Đông 4-3 của xã Thới Tam Thôn (huyện Hóc Môn) có chung một chủ đất. Sau đó, chủ đất bán một phần khu đất này, tách thửa và ra giấy chủ quyền mới cho một người khác. Cả hai người này lại tiếp tục chia lô, tách thửa, chuyển nhượng bằng giấy tay cho nhiều người.

Những người mua đất trong khu đất trên đều đã xây nhà, đăng ký hộ khẩu và sinh con đẻ cái, sinh sống ổn định hơn 15 năm. Tuy nhiên, chỉ một nửa số hộ dân trong khu phân lô này có giấy hồng vì được chủ đất cho mượn bản gốc giấy chủ quyền cũ để nộp hồ sơ làm thủ tục.

Một nửa số hộ còn lại không thể làm được giấy hồng vì người chủ đất đứng ra phân lô không chịu cho mượn bản chính giấy chủ quyền cũ của lô đất.

Trong số các hộ không có giấy hồng có gia đình ông Nguyễn Văn Sung. Khi nhận chuyển nhượng, ông Sung chỉ nhận được một bản photo giấy chủ quyền đất có chứng thực của chủ đất cũ.

Năm 2012, ông Sung làm thủ tục xin cấp giấy hồng nhưng không được chấp nhận vì không có bản chính giấy chủ quyền cũ của lô đất. Sau gần nửa năm lặn lội tìm kiếm, ông Sung cũng gặp được người chủ đất cũ nhưng giấy chủ quyền đất thì người này đã đem thế chấp tại ngân hàng và không đồng ý cho mượn. Vậy là hồ sơ xin cấp giấy hồng của ông Sung bị “ngâm” từ đó đến nay.

Căn nhà cấp bốn mà ông Sung xây trên thửa đất hơn 10 năm giờ đã xuống cấp nghiêm trọng. Nhiều mảng tường trong nhà bị nứt, thấm dột, nước lênh láng vào mùa mưa, còn khi trời nắng thì nóng hầm hập. Ông Sung mong mỏi làm được giấy hồng để có thể xin xã cấp phép xây lại căn nhà, có chỗ ở ổn định cho gia đình.

mua đất bằng giấy tay
Nhiều người dân mua đất bằng giấy tay tại khu đất trên đường Ấp Đông 4-3, xã Thới Tam Thôn,

huyện Hóc Môn, Tp.HCM đã nhiều năm vẫn chưa có sổ hồng vì giấy chủ quyền đã bị chủ đất

cũ thế chấp ở ngân hàng – Ảnh: Duyên Phan

Còn có trường hợp chủ đất cũ sau khi bán đất bằng giấy tay giá rẻ từ nhiều năm trước, nay thấy đất lên giá bèn yêu cầu chủ mới phải chi thêm tiền mới đồng ý cho mượn bản chính giấy chủ quyền để làm thủ tục cấp giấy hồng.

Đây chính là trường hợp của bà Nguyễn Thị Mai ngụ ở phường Bình Hưng Hòa A, quận Bình Tân. Bà Mai kể, bà mua lô đất diện tích hơn 200m2 bằng giấy tay vào năm 2001. Ông N. là người đứng tên lô đất này nhưng sau khi chuyển nhượng bằng giấy tay qua hai, ba đời chủ mới đến tay bà Mai.

Đến năm 2013, bà Mai làm thủ tục xin cấp giấy hồng nhà nhưng ông N. đòi phải trả thêm khoảng 10 lượng vàng mới cho bà Mai mượn giấy chủ quyền cũ. Vì không đồng ý chi thêm tiền nên đến nay bà Mai vẫn chưa làm được giấy hồng cho căn nhà của mình.

Giấy tay lại tiếp tục giấy tay

Theo thông tin ông Phạm Xuân Nam, chủ tịch UBND xã Thới Tam Thôn (huyện Hóc Môn) cung cấp, địa bàn xã Thới Tam Thôn hiện có nhiều khu đất nông nghiệp phân lô tự phát từ cách đây nhiều năm.

Do không tìm được chủ đất cũ nên người dân nhận chuyển nhượng nền đất bằng giấy tay không thể làm được giấy hồng. Cũng có trường hợp chủ đất cũ không hợp tác hoặc giấy chứng nhận thất lạc, một số chủ đất cũ thì đòi thêm tiền của người mua đất, nhà…

Vì vậy, rất nhiều hộ dân mua nhà, đất ở ổn định, không có tranh chấp cả chục năm trời mà vẫn không được cấp giấy hồng. Chưa kể, họ lại tiếp tục chuyển nhượng bằng giấy tay cho những người mua sau khiến tình hình càng trở nên phức tạp.

hồ sơ xin cấp sổ đỏ
Dù đã sinh sống ổn định nhưng gần 15 năm qua, vợ chồng chị Nguyễn Thị Xuân Minh (39 tuổi) vẫn

không được duyệt hồ sơ cấp sổ đỏ vì chủ đất đã thế chấp sổ đỏ cũ ở ngân hàng. Ảnh: Duyên Phan

Trước đây, để bảo đảm không có khiếu nại, tranh chấp về sau thì những trường hợp xác định được rõ ràng thời điểm mua bán, chuyển nhượng hay xác định rõ khu đất đã được chủ cũ chuyển nhượng hết thì UBND xã sẽ đề xuất hủy giấy chủ quyền cũ, cấp giấy hồng cho người mới.

Ông Nam cho rằng, để các địa phương mạnh tay hơn trong việc cấp giấy hồng thì cần phải có quy định, thủ tục thống nhất cho những trường hợp mua đất bằng giấy tay. Bởi lẽ đây là những trường hợp chiếm số lượng lớn trong số các căn nhà, thửa đất chưa đủ điều kiện cấp giấy hồng hiện nay.

Theo thông tin từ quận Bình Tân, địa bàn quận hiện có khoảng 1/3 các trường hợp nhà đất chưa đủ điều kiện cấp giấy hồng do người sử dụng đất không có bản chính giấy chủ quyền đất của chủ cũ như những trường hợp trên.

Để người đang sử dụng đất được cấp giấy hồng, cơ quan chức năng cần phải hủy toàn bộ hoặc một phần giấy chủ quyền đất của chủ cũ thì mới tránh được tình trạng một diện tích đất có nhiều giấy chủ quyền.

Sở Tài nguyên và môi trường Tp.HCM cũng cho biết, trên địa bàn thành phố hiện còn không dưới 100.000 trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy hồng, người dân mua bán nhà đất bằng giấy tay chiếm tới 37.000 trường hợp.

Một khi thủ tục được tháo gỡ thì phần lớn trong số 37.000 trường hợp trên sẽ được cấp giấy hồng, giúp giảm được số lượng lớn nhà đất chưa có giấy hồng trên địa bàn thành phố hiện nay, từ đó đưa lượng lớn nhà đất vào vòng giao dịch hợp pháp, nâng cao hiệu quả quản lý của Nhà nước.


Cấp giấy để quản tốt hơn


Theo một số chuyên gia, nhà nước nên sớm hợp thức hóa nhà đất mua bán bằng giấy tay đủ điều kiện, giải quyết dứt điểm tồn đọng, sau đó sẽ không chấp nhận các hình thức giao dịch này để quản lý đô thị, nhà đất hiệu quả hơn. Dưới đây là hai ý kiến.


* Bà Ngô Minh Hồng (nguyên giám đốc Sở Tư pháp Tp.HCM):


Quản chặt từ quy hoạch


Do nhu cầu về nhà ở và phát triển đô thị quá nhanh nên các đô thị ở Việt Nam đã trải qua một thời gian dài phát triển tự phát, không theo quy hoạch. Một khía cạnh tích cực của sự phát triển này là người dân tự lo nơi ở phù hợp với túi tiền.


Nhưng hệ lụy phát sinh thấy rõ là chính sách về quản lý đô thị luôn phải chạy theo giải quyết những tồn đọng của quá trình phát triển tự phát đó. Minh chứng là việc Nhà nước phải liên tục ra văn bản ‘lùi’ thời hạn hợp thức hóa nhà, đất mua bán bằng giấy tay.


Nhận thấy nhà, đất chuyển nhượng bằng giấy tay dễ dàng được hợp thức hóa sau nhiều lần ‘lùi’ thời hạn, người dân nảy sinh tâm lý tiêu cực là không cần hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng theo quy định, vì sớm muộn cũng sẽ được hợp thức hóa.


Do đó, Nhà nước cần chấm dứt chính sách nhân nhượng, chạy theo thực tế, nhất định không lùi thời hạn hợp thức hóa việc chuyển nhượng bằng giấy tay.


Trước hết, cơ quan quản lý cần chấn chỉnh từ khâu quy hoạch và quản lý đô thị theo quy hoạch. Quy hoạch đô thị phải khả thi, nếu không thực hiện được thì phải điều chỉnh, xóa quy hoạch kịp thời, không để xảy ra tình trạng nhà, đất của dân bị quy hoạch ‘treo’, không có giấy chủ quyền, cũng không chuyển nhượng hợp pháp được nên phải chuyển nhượng giấy tay kéo dài từ đời này qua đời khác.


Ngoài ra, chính quyền cũng phải kiên quyết xử lý các trường hợp cán bộ cơ sở làm sai, quản lý không chặt, thậm chí ‘đứng sau’ tạo cơ hội cho một số cá nhân, tổ chức chuyển nhượng đất bằng giấy tay hàng loạt.


Nếu hai khâu này được quản lý nghiêm thì chắc chắn tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay sẽ giảm đáng kể, Nhà nước không phải liên tục lùi thời hạn hợp thức hóa việc chuyển nhượng bằng giấy tay như hiện nay.


* Ông Đặng Hùng Võ (nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường):


Phạt nặng người mua bán giấy tay


Việc Nhà nước cho lùi thời hạn hợp thức hóa cho nhà, đất chuyển nhượng bằng giấy tay là thể hiện quyết tâm của Chính phủ muốn hoàn thành cơ bản việc cấp giấy chứng nhận theo nghị quyết của Quốc hội đề ra.


Với số lượng nhà, đất chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận do vướng việc chuyển nhượng bằng giấy tay ‘khổng lồ’ như hiện nay thì việc gỡ được nút thắt này sẽ tạo điều kiện cho một phần lớn nhà, đất được cấp giấy. Đương nhiên, đến một thời điểm nào đó, việc cấp giấy chứng nhận cho nhà, đất sẽ hoàn thành, giảm và đi đến chấm dứt mua bán bằng giấy tay.


Tuy nhiên đó chỉ là về lý thuyết, còn trên thực tế có chắc chắn khi được Nhà nước ‘nhân nhượng’ người dân sẽ sinh ra ỷ lại, tiếp tục mua bán bằng giấy tay với suy nghĩ sớm muộn cũng được hợp thức hóa. Vì vậy, theo tôi, Nhà nước không nên khuyến khích mà phải có quy định để chấm dứt.


Trước mắt, cần tạo điều kiện thật thuận lợi để người dân làm giấy chứng nhận cho nhà, đất và ban hành quy định đến một thời điểm nhất định, người dân phải thực hiện chuyển nhượng nhà, đất hợp pháp.


Sau đó, có thể vẫn cho những trường hợp chuyển nhượng đất bằng giấy tay được hợp thức hóa nhưng buộc phải đóng một khoản phạt lớn để răn đe.


Cách làm trên nhằm tạo ra môi trường chuyển nhượng minh bạch, Nhà nước có thể quản lý được, tránh phải chạy theo giải quyết những hệ lụy do chuyển nhượng bất hợp pháp.