Tp.HCM bàn kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2020 năm 2020

Trong 5 năm tới, Tp.HCM sẽ tập trung phát triển mô hình nhà ở cho thuê, từng bước thay đổi quan niệm “nhà ở phải gắn liền với sở hữu” của người dân.

Nhìn nhận lại sự phát triển của thị trường BĐS giai đoạn 2011-2015, Sở Xây dựng Tp.HCM đánh giá, sự phát triển quá “nóng” của thị trường BĐS 5 năm trước đó cùng với việc thiếu sự khảo sát thị trường và chưa có kế hoạch phát triển rõ ràng theo quy luật cung – cầu của thị trường là những nguyên nhân dẫn đến sự “đóng băng” trong BĐS từ năm 2009 – 2012.

Hậu quả của giai đoạn phát triển sốt nóng này là lượng hàng tồn kho “khủng”. Cụ thể, tính đến cuối năm 2012, địa bàn Tp.HCM đã có 13.490 căn hộ tồn kho, chủ yếu thuộc phân khúc trung – cao cấp và là những căn có diện tích lớn. Ngược lại, nguồn cung ít ỏi các căn hộ giá rẻ, NƠXH, nhà có diện tích nhỏ không đủ đáp ứng nhu cầu rất lớn của đại bộ phận người dân đô thị. Tuy nhiên, tình hình đã bắt đầu có sự “xoay chiều” từ năm 2013 đến nay, các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc đã bắt đầu tập trung nhiều hơn vào phân khúc BĐS có nhu cầu thực.



Kế hoạch phát triển nhà ở
Tp.HCM đặt mục tiêu phát triển NƠXH và mô hình nhà ở cho thuê trong 5 năm tới. Ảnh: Vietstock

Tính đến thời điểm hiện tại, trong số 14.490 căn hộ tồn kho của Tp.HCM, thị trường đã hấp thụ được 8.208 căn, số căn hộ còn tồn lại là 6.282 căn. Riêng trong năm 2014, toàn TP có khoảng 14.807 căn hộ đã được chào bán ra thị trường, trong số này, số căn hộ đã được đặt mua chiếm khoảng 60%. Song song với căn hộ để ở, các loại hình BĐS khác như văn phòng, khách sạn, TTTM dù tốc độ tăng trưởng khá chậm nhưng các chủ đầu tư cũng phấn đấu hoàn thành để có sản phẩm bắt kịp thời điểm thị trường phục hồi.

Ông Đỗ Phi Hùng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Tp.HCM nhận định: “Thị trường BĐS Tp.HCM trong năm 2015 đã có dấu hiệu phục hồi và ấm lên trông thấy. Điều này có tác động rất tích cực đến các lĩnh vực kinh tế khác như tài chính, lao động, VLXD…giúp tăng thu ngân sách cũng như thúc đẩy phát triển kết cấu hạ tầng giao thông…”

Cùng quan điểm với ông Hùng, Chủ tịch Hội Kiến trúc sư Tp.HCM – ông Khương Văn Mười cho rằng, trong vòng 2 năm qua, thị trường địa ốc ảm đạm, kéo theo các công ty tư vấn, thiết kế kiến trúc cũng chung cảnh “chợ chiều” do không có dự án mới đầu tư, không có bản vẽ kiến trúc nào được thực hiện. Thế nhưng, hiện tại tình hình đã khởi sắc hơn, giới kiến trúc cũng có niềm tin và hồ hởi hơn.

Nhìn lại bức tranh tổng thể của thị trường BĐS Tp.HCM trong 5 năm vẫn còn một vấn đề nổi cộm nữa, đó là kết quả phát triển NƠXH còn rất hạn chế. Lãnh đạo Sở Xây dựng cho rằng, mặc dù nhu cầu về NƠXH của người dân TP là rất lớn nhưng quá trình phát triển loại hình nhà ở này vẫn chưa được triển khai hiệu quả.

Theo ông Hùng, nguyên nhân chủ yếu là do cơ chế chính sách hiện nay vẫn chưa thực sự hấp dẫn nhà đầu tư hoặc còn có nhiều quy định, thủ tục khó thực hiện. Đơn cử về vốn hỗ trợ, theo quy định của Luật nhà ở để phát triển quỹ NƠXH, phải dành từ 30-50% tiền sử dụng đất (SDĐ) để đầu tư xây dựng NƠXH do nhà nước đầu tư, tuy nhiên Tp.HCM chưa thực hiện được điều này. Trong khi đó, gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng được cho là vẫn có mức lãi suất cao (5%), với các đối tượng thu nhập thấp vẫn chưa thực sự hỗ trợ tốt.

Về quy hoạch, mặc dù hệ số SDĐ quy định đã cho phép tăng lên 1,5 lần nhưng vẫn khó thực hiện vì còn liên quan đến dân số đã được phân bổ trong các đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 đã được phê duyệt tại hầu hết các quận – huyện. Đó là chưa kể, không ít quận – huyện vẫn chưa có sự quan tâm đúng mức, chưa có sự ưu tiên chỉ tiêu quy hoạch đối với các dự án phát triển NƠXH cũng như việc xây dựng mới, thay thế chung cư xuống cấp, hư hỏng.

Liên quan đến vấn đề đất đai vẫn còn một lý do khác nữa, đó là dù được miễn nộp tiền SDĐ thế nhưng hiện nay các chủ dự án vẫn phải bỏ ra một khoản lớn chi phí bồi thường GPMB khiến giá thành căn hộ chung cư vẫn còn quá cao so với khả năng tài chính của người lao động có thu nhấp thấp, tiền bồi thường cũng không đủ để mua lại nhà ở.

Sở Xây dựng cũng đang tính đến giải pháp tạo quỹ đất cho NƠXH đó là, đề nghị TP ưu tiên sử dụng vốn ngân sách để thực hiện việc di dời GPMB các quỹ đất có diện tích từ  200 – 300ha có quy hoạch chưa phải là đất ở nhưng có vị trí nằm gần nhà ga các tuyến metro nhằm tạo quỹ đất sạch, rồi bước tiếp theo mới điều chỉnh quy hoạch phù hợp với chức năng để phát triển NƠXH.

Về kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2016-2020, Tp.HCM sẽ phát triển thêm khoảng 10.000 căn NƠXH. Riêng trong năm nay, Tp.HCM đặt mục tiêu hoàn thành 5 dự án NƠXH có quy mô khoảng 3.570 căn với khoảng 312.510m2 sàn xây dựng.

Lãnh đạo Sở xây dựng nhấn mạnh, giai đoạn 5 năm tới, Tp.HCM sẽ ưu tiên các chính sách, cơ chế, giải pháp để phát triển loại hình nhà ở căn hộ chung cư cho thuê, từng bước thay đổi quan niệm nhận thức của người dân về “mô hình ở”, “nơi ở” với nhà ở cho thuê là chủ yếu, chỉ cần đảm bảo tốt chất lượng sống, quy hoạch phù hợp với yêu cầu của một đô thị lớn, chứ không nhất thiết phải sở hữu nhà ở.

Đồng thời, TP cũng sẽ lựa chọn phương án xã hội hóa vốn đầu tư đối với các dự án nhà ở có sử dụng quỹ đất công, trong đó ưu tiên dành từ 30-50% tiền SDĐ của các dự án nhà ở thương mại nhằm tăng cường nguồn vốn cho quỹ phát triển nhà ở. Bên cạnh đó, sẽ hình thành trung tâm quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước để tập trung phát triển quỹ NƠXH sử dụng vốn nhà nước đầu tư. Phương án này nhằm mục đích chính là phục vụ tái định cư cho các gia đình không đạt điều kiện bồi thường tại các dự án chỉnh trang đô thị hoặc được nhận bồi thường nhưng không đủ kinh phí để mua lại nhà ở thương mại.