Theo quy định của pháp luật, khi hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất ở sẽ được bố trí tái định cư. Nhưng trong trường hợp hộ gia đình xây nhà ở địa bàn khác (không có cùng hộ khẩu) rồi cho người khác thuê lại, khi Nhà nước thu hồi toàn bộ nhà, đất thì chủ sử dụng đất có được bố trí đất tái định cư?
Phạm Đức Thắng, (thôn Bản Cậu, xã Phúc Sơn, huyện Chiêm Hóa, tỉnh Tuyên Quang)
Nhà cho thuê nên không được cấp đất tái định cư?
Năm 2009, gia đình ông Thắng mua một mảnh đất ở xã bên (khác xã ông Thắng có hộ khẩu thường trú) rộng 233,8m2 và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên của ông. Năm 2010, gia đình ông xây một căn nhà gỗ trên diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhưng vì phải đi làm ăn xa nên ông Thắng cho người khác thuê.
Thời gian sau, thửa đất và ngôi nhà trên thuộc diện bị giải tỏa, thu hồi để xây dựng công trình nhà làm việc của UBND xã. Sau khi bị thu hồi, gia đình ông Thắng có đơn đề nghị Hội đồng giải phóng mặt bằng của huyện cấp một suất tái định cư nhưng không được chấp thuận với lý do gia đình ông không đăng ký hộ khẩu ở xã này (xã có nhà và đất bị thu hồi) nên không thuộc diện được bố trí tái định cư mà chỉ được đền bù bằng tiền mặt. Việc làm này đã ảnh hưởng lớn đến quyền lợi hợp pháp của gia đình ông, bởi giá đất đền bù thấp hơn giá thị trường rất nhiều (chưa bằng số tiền mà ông bỏ ra mua đất vào năm 2009).
Theo phản ánh của ông Thắng, trong quá trình giải phóng mặt bằng, gia đình ông là hộ bị thu hồi đất nhiều nhất nhưng lại chưa một lần được mời họp để đề đạt nguyện vọng, ý kiến. Bên cạnh đó, cơ quan chức năng cũng không giao cho gia đình ông quyết định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư mà chỉ sau khi có quyết định thu hồi đất mới mời gia đình ông đến để yêu cầu trả mặt bằng.
“Hội đồng giải phóng mặt bằng huyện còn giải thích rằng: việc quy hoạch trung tâm xã đã được quyết định vào năm 2009, vì gia đình tôi làm nhà sau thời điểm quy hoạch và không có giấy phép xây dựng nên sẽ không được đền bù về nhà ở. Tuy nhiên trên thực tế, đến nay người dân chúng tôi vẫn chưa được nhìn thấy bản đồ quy hoạch trung tâm xã”- ông Thắng phân trần.
Gửi đơn đến PLVN, ông Thắng xin được giải đáp một số thắc mắc sau: Theo quy định của pháp luật hiện hành, gia đình ông có được bố trí tái định cư hay không? Trong quá trình giải phóng mặt bằng, cơ quan có thẩm quyền không tổ chức họp dân để lấy ý kiến và không giao cho gia đình ông Quyết định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất, việc làm này có phù hợp với quy định của pháp luật? Ông đã sử dụng đất đúng mục đích (đất ở), tuy nhiên khi làm nhà ông không có giấy phép xây dựng thì có được bồi thường và đền bù thiệt hại về nhà?
Về thắc mắc của ông Thắng, Luật sư Lê Thiên, Giám đốc Công ty TNHH Luật Lê và Liên danh tư vấn như sau:
Khi phải di chuyển chỗ ở mới bố trí tái định cư
Khoản 1 Điều 18 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định có nêu: “Hộ gia đình, cá nhân khi bị Nhà nước thu hồi đất ở thì được bố trí tái định cư trong các trường hợp sau: 1/ Hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển chỗ ở do bị thu hồi hết đất ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân không có nhu cầu tái định cư)”.
Theo quy định trên, điều kiện chung của các trường hợp được bố trí tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là hộ gia đình “phải di chuyển chỗ ở” mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi. Trong trường hợp này, do gia đình ông không sinh sống trên mảnh đất bị thu hồi mà chỉ xây dựng nhà để cho thuê (gia đình ông không phải di chuyển chỗ ở) nên khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất sẽ không gây ảnh hưởng đến chỗ ở hiện tại của gia đình ông. Vì vậy, gia đình ông không thuộc các trường hợp được bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật.
Phải gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất
Về việc tổ chức họp dân cư nơi có đất bị thu hồi, theo quy định tại Khoản 2 Điều 30 Nghị định 69/2009/NĐ-CP thì niêm yết là hình thức pháp luật quy định để công khai phương án bồi thường và tiếp nhận những ý kiến, nguyện vọng của người dân về nội dung phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Ngoài ra, tùy vào tình hình thực tế của địa phương, cơ quan có thẩm quyền có thể tổ chức họp dân cư tại nơi có đất bị thu hồi để công khai trực tiếp phương án bồi thường nhằm đảm bảo được tối đa quyền.
lợi của những người bị thu hồi đất. Việc công khai phương án bồi thường thông qua tổ chức họp dân cư không được quy định cụ thể trong pháp luật hiện hành. Vì vậy, Hội đồng giải phóng mặt bằng của huyện không tổ chức họp dân cư là không trái với quy định của pháp luật. Trong trường hợp này, nếu ông có ý kiến về nội dung bồi thường thì sau khi phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư được niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã hoặc các điểm sinh hoạt khu dân cư, ông có thể tham gia đóng góp ý kiến tại cơ quan có thẩm quyền.
Đối với việc bàn giao Quyết định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người có liên quan, Điểm c Khoản 2 Điều 31 Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định: Sau khi nhận phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã được phê duyệt, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với UBND cấp xã phổ biến, niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường và có trách nhiệm “… gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người có đất bị thu hồi, trong đó nêu rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, về bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và thời gian bàn giao đất đã bị thu hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng”.
Như vậy, việc các cơ quan có thẩm quyền ở địa phương ông không gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho gia đình ông là không phù hợp với quy định của pháp luật.
Trước khi xây dựng nhà phải xin giấy phép
Về việc xin cấp phép xây dựng đối với căn nhà ông cho thuê, Khoản 1 Điều 62 Luật Xây dựng 2003 quy định: Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ trường hợp xây dựng các công trình thuộc bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp, công trình tạm phục vụ xây dựng công trình chính…
Đối chiếu với trường hợp của ông, do công trình nhà của ông không thuộc các trường hợp nêu tại Khoản 1 Điều 62 Luật Xây dựng 2003 nên trước khi tiến hành xây dựng, ông phải xin cấp giấy phép xây dựng nhà theo quy định pháp luật.
Liên quan đến bồi thường tài sản trên đất khi đất bị thu hồi, Điều 20 Nghị định 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất cũng đã quy định rất rõ. Ngoài ra, Khoản 3 Điều 18 Nghị định này cũng ghi nhận: “… Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất công bố mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép xây dựng thì không được bồi thường”.
Theo đó, để xem xét việc bồi thường nhà, công trình được xây dựng trên đất khi đất bị thu hồi, cơ quan chức năng sẽ căn cứ vào tính hợp pháp của công trình và thời điểm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt và công bố. Xét hoàn cảnh của ông, chúng tôi sẽ phân tích theo hai trường hợp:
Trường hợp 1: Vào thời điểm ông tiến hành xây dựng nhà, nếu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở xã đã được phê duyệt, công bố mà gia đình ông không biết và gia đình ông không được cấp giấy phép xây dựng tạm thì khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất, gia đình ông sẽ không được đền bù đối với ngôi nhà đó (theo Khoản 3 Điều 18 Nghị định 197/2004/NĐ-CP).
Trường hợp 2: Nếu vào thời điểm ông xây dựng nhà, quy hoạch sử dụng đất ở xã vẫn chưa được phê duyệt, công bố và gia đình ông không được cấp Giấy phép xây dựng nhà; tuy nhiên, mảnh đất của ông đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2009 thì khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất, gia đình ông sẽ được bồi thường đối với tài sản trên đất theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 20 Nghị định 197/2004/NĐ-CP.
Tuy nhiên, kể từ ngày 01/7/2014, Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành, thay thế cho Luật Đất đai 2003. Vì vậy, ông cũng nên tham khảo thêm các quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành mới để đảm bảo cho quyền lợi của mình.
