Xung quanh những vụ tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư, chiều ngày 13/9, PV Lao Động chiều đã có cuộc trao đổi với luật sư Trần Vũ Hải về vấn đề này. Ông Hải cho biết:
– Theo Luật Nhà ở và Nghị định 71 thì khi dự án được phê duyệt, chủ đầu tư chỉ được phép huy động góp vốn không quá 20% tổng số căn hộ của dự án. Sau khi xây dựng xong móng thì được chuyển sang bán tài sản hình thành trong tương lai và như vậy có thể bán được 100%, nhưng giao dịch bắt buộc phải qua sàn bất động sản và người góp vốn sẽ được chuyển từ hợp đồng góp vốn thành hợp đồng mua bán và việc thanh toán sẽ theo tiến độ của hợp đồng, nhưng trước khi bàn giao nhà thì tổng số tiền thanh toán không vượt quá 70% giá trị hợp đồng. Nếu đến thời hạn bàn giao nhà mà chủ đầu tư chậm tiến độ thì sẽ phải trả cho khách hàng tiền lãi theo lãi suất thương mại trên số tiền mà họ đã nhận. Giả sử họ chậm bàn giao 1 năm thì họ phải trả lãi cho phần chậm trả 1 năm ấy. Hiện nay cũng đã có quy định mẫu hợp đồng mua bán phải được đăng ký. Tuy nhiên, phần lớn các vụ tranh chấp kiện tụng giữa chủ đầu tư và khách hàng là từ các mẫu hợp đồng trước đây chưa có quy định như vậy nên người ta thường thiết kế theo hướng có lợi cho chủ đầu tư.
Vậy là chúng ta đã có luật quy định rất rõ các điều khoản bảo vệ quyền lợi của khách hàng và quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư, nhưng tại sao vẫn có những chủ đầu tư ngang nhiên làm trái, không thực hiện nghĩa vụ của mình, thưa ông?
– Nên nhớ, Nghị định 71 yêu cầu phải thanh toán theo tiến độ quy định từ năm 2010, nhưng quy định không được thu tiền quá 70% trước khi bàn giao nhà thì đã có trong Luật Nhà ở từ năm 2008. Luật đã quy định rõ ràng như vậy nhưng vẫn có tranh chấp là do không có cơ chế giám sát việc sử dụng vốn, dẫn tới tình trạng nhiều chủ đầu tư đáng lẽ phải dùng vốn huy động vào dự án này nhưng lại dùng vào dự án khác. Về quan điểm tôi cho rằng, nếu anh sử dụng không đúng mục đích như vậy có thể khép vào tội hình sự. Theo Luật Hình sự quy định nếu anh dùng tiền của tôi theo hợp đồng đã ký mà lại dùng vào việc khác, đến ngày thực hiện hợp đồng anh không thực hiện được có nghĩa là anh chiếm dụng vốn, làm trái pháp luật, có thể xử lý hình sự được. Hiện nay các tranh chấp không thực hiện đúng hợp đồng của chủ đầu tư và khách hàng vẫn được xếp vào tranh chấp dân sự, nên nhiều “ông chủ đầu tư” vẫn tìm cách chiếm dụng vốn loanh quanh… Cơ chế phạt tiền hiện nay có nhưng quá ít, vài chục triệu đồng thì nhiều chủ đầu tư sẵn sàng nộp phạt để trốn tránh trách nhiệm với khách hàng.
Vậy theo ông cần có những quy định thế nào để làm hạn chế những tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư?
– Tôi cho rằng nên xây dựng Luật Chung cư, trong đó nên có những quy định điều kiện để khởi công một dự án chung cư và quy định cấm chủ đầu tư không được khởi công nếu không đủ điều kiện. Chủ đầu tư vi phạm quy định này sẽ bị xử phạt nặng, thậm chí tước bỏ quyền thực hiện dự án… Bên cạnh đó, quy định góp vốn, mua bán căn hộ hình thành trong tương lai phải thông qua ngân hàng. Mỗi chủ đầu tư phải mở một tài khoản tại một ngân hàng cho mỗi dự án chung cư, để nhận các khoản góp vốn thanh toán từ khách hàng. Việc giám sát sử dụng tài khoản này được trao cho ngân hàng, theo nguyên tắc chủ đầu tư phải lên kế hoạch trước việc sử dụng (đã được công khai khi triển khai bán căn hộ hình thành trong tương lai cho khách hàng) và ngân hàng chỉ cho phép giải ngân theo kế hoạch này. Có như vậy, quyền lợi của khách hàng mới được đảm bảo.
– Xin cảm ơn ông!
(Theo Lao động)
