Trước khi tư vấn cho khách hàng của mình, làm thế nào để định giá bất động sản, bao gồm cả bất động sản công nghiệp và bất động sản cá nhân? Bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Trưởng Bộ phận Định giá Tp.HCM, Công ty Tư vấn BĐS Savills Việt Nam sẽ chia sẻ về những phương pháp chính được sử dụng trong quy trình định giá hiện nay.
Giá trị nào cho tòa nhà văn phòng?
Bất động sản từ lâu, cùng với trái phiếu và cổ phiếu đã là một trong những tài sản đầu tư quan trọng tại thị trường Việt Nam cũng như trên thế giới. Đặc biệt tại quốc gia có lịch sử tỷ lệ lạm phát cao, các tập đoàn lớn, các tổ chức tài chính, và các cá nhân xem bất động sản như kênh đầu tư tạo ra lợi nhuận ít rủi ro và có thể bảo toàn vốn. Với cơ cấu dân số trẻ, tỷ lệ người trong độ tuổi lao động cao cùng với sự thịnh vượng ngày càng tăng thì văn phòng thương mại cũng là một kênh đầu tư chiến lược cho tương lai.
Do đó, việc xác định giá trị thị trường của bất động sản là điều bắt buộc. Một giá trị hợp lý, được xác định một cách khách quan và minh bạch là cơ sở để các nhà đầu tư, bên mua cũng như bên bán, tiến hành giao dịch một cách hiệu quả.
Nếu như giá trái phiếu và cổ phiếu luôn có thể được xác định nhanh chóng nhờ có tính thanh khoản cao trên thị trường chứng khoán thì ngược lại, giá trị thị trường của một tòa nhà văn phòng hoạt động yêu cầu một phương pháp định giá riêng.
Giá trị sổ sách – hay giá trị ước tính bằng phương pháp chi phí
Nhà đầu tư luôn mong muốn giá trị bất động sản cao hơn tổng chi phí xây dựng đã bỏ ra, vì nhà đầu tư luôn kỳ vọng một mức lợi nhuận hợp lý với đồng vốn được đầu tư. Trong khi giá trị sổ sách, hay nói khác là tổng chi phí đã bỏ ra để xây dựng và hoàn thiện tòa nhà văn phòng, có thể nhỏ hơn, bằng hoặc vượt quá giá trị thị trường. Thêm vào đó, việc tìm kiếm được chi tiết thông tin giao dịch chính xác là rất khó do đó tính thanh khoản của bất động sản đầu tư hạn chế so với các cổ phiếu niêm yết.
Bà Vân Khanh, cho rằng có một vài tòa nhà văn phòng được giao dịch gần đây tại Tp.HCM có thanh khoản tốt như Gemadept, Union Square và Saigon Tower.
Phương pháp thu nhập
Sử dụng phương pháp này có thể tính toán giá trị tài sản bằng cách sử dụng lợi nhuận thuần hàng năm và một tỷ lệ vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu thích hợp. Tỷ suất này có thể được sử dụng để so sánh với tỷ suất những loại tài sản khác như là cổ phiếu, vàng, ngoại hối và do đó, việc đánh giá lợi nhuận đầu tư có thể được thực hiện dễ dàng hơn.
WACC
Rất nhiều nhà phân tích tài chính ở Việt Nam sử dụng phương pháp WACC (chi phí sử dụng vốn bình quân) để xác định tỷ suất vốn hóa cho việc định giá. WACC chỉ dựa trên những lợi nhuận cụ thể liên quan đến một doanh nghiệp cụ thể, không phải thị trường nói chung. Do vậy WACC có thể cho những kết quả khác nhau giữa các loại nhà đầu tư, như là doanh nghiệp có 100% vốn chủ sở hữu và doanh nghiệp có 100% vốn vay. Vì các nhà đầu tư có động cơ và cấu trúc vốn rất khác nhau, nên WACC chỉ cho thấy tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng tối thiểu của doanh nghiệp là gì chứ không cho thấy thị trường sẽ trả giá bao nhiêu cho một bất động sản.
Phân tích từ các giao dịch sẵn có trên thị trường
Tỷ suất lợi nhuận thị trường là phương pháp tốt nhất để tìm ra giá trị bất động sản đầu tư. Tỷ suất vốn hóa có được từ việc phân tích thị trường thể hiện lợi nhuận kỳ vọng khi đầu tư vào tài sản hoạt động, không bị ảnh hưởng bởi cấu trúc vốn hay lợi nhuận kỳ vọng chủ quan của nhà đầu tư. Tỷ suất này cũng đồng thời phản ánh một lợi nhuận đầu tư có thể chấp nhận được dựa trên thị trường.
Một ví dụ là giao dịch được biết đến mới đây của tòa nhà Gemadept, tọa lạc tại đường Lê Thánh Tôn, quận 1, Tp.HCM. Tòa nhà này được chuyển nhượng vào tháng 11/2013 với tổng trị giá là 45 triệu USD.
Để xác định được tỷ suất vốn hóa thị trường của tài sản này, trước hết phải xác định những yếu tố như giá thuê thị trường xấp xỉ 30 đô la Mỹ/m², chi phí hoạt động, phí môi giới, phí khuyến mãi, thời gian cần thiết để tìm một khách thuê mới, chi phí vốn… Những yếu tố này phải dựa vào thị trường, chứ không chỉ dựa vào thông tin hoạt động quá khứ. Sau khi phân tích, một tỷ suất vốn hóa được xác định và trong trường hợp này là xấp xỉ 10%. Tỷ suất lợi nhuận dựa trên thị trường này có thể được áp dụng cho các tài sản khác để xác định giá trị thị trường.
Xác định giá trị thị trường như thế nào?
Tại các nước có thị trường bất động sản phát triển, các giao dịch bất động sản trên thị trường được ghi nhận lại và công bố rõ ràng. Các công ty niêm yết công khai có những quy định nghiêm ngặt về quản trị và công bố thông tin, do đó đảm bảo tính tin cậy của giá trị tài sản thuần (NAV). Các nhà đầu tư từ đó có thể tin tưởng sử dụng những định giá này làm cơ sở cho bảng cân đối của công ty.
Không chỉ riêng ở Việt Nam, ở nhiều nơi khác, NAVs cũng thường xuyên bị chỉ trích và làm mất niềm tin của các nhà đầu tư. Do đó, ngành bất động sản nhất thiết rất cần phương pháp định giá chính xác, tuân theo tiêu chuẩn quốc tế và cơ sở dữ liệu mạnh theo dõi và phân tích những giao dịch trên thị trường. Savills là một đơn vị tiên phong trong việc xây dựng những cơ sở dữ liệu cho thị trường bất động sản. Dữ liệu này là một công cụ có giá trị trong việc phổ biến các định giá chính xác để hỗ trợ thúc đẩy quản trị tốt và nhờ đó cho phép các nhà đầu tư thêm tự tin để đầu tư vào bất động sản thương mại.
